收益维持与解除抵押：商业贷款提前还款的两种方法

睿鸿在线 • 2024年12月14日上午6:48 • 国际 • 0 views

商业贷款提前还款时，借款人通常需要支付违约金以补偿贷款人因提前收回贷款而损失的利息收入。收益维持和解除抵押是两种常见的补偿方法，两者都旨在维护贷款人的收益率，但其运作方式有所不同。无论您是再融资还是提前还款，了解这两种方法的区别都至关重要，以便做出最明智的决定。

什么是收益维持？

收益维持是一种提前还款罚款，它确保贷款人获得与贷款持有到期相同的收益。当借款人提前还款时，他们需要支付一笔溢价，以补偿贷款人未来利息收入的损失。这笔溢价的计算依据是贷款利率与剩余贷款期限内可比国债当前收益率之间的差额。

收益维持示例

例如，假设您有一笔500万美元的贷款，固定利率为6％，期限为10年。如果您决定在五年后提前还款，而可比国债的收益率为4％，则您需要支付收益维持溢价。这笔溢价将用来弥补贷款剩余五年2％的收益率差异。

贷款人更喜欢收益维持，因为它提供了可预测的补偿。但是，对于借款人来说，这可能代价高昂，尤其是在利率下降的环境中。

收益维持公式和计算

计算收益维持溢价需要确定剩余贷款支付的现值，并补偿贷款人贷款利率与可比国债收益率之间的差额。

计算收益维持的公式如下：

收益维持 (YM) = 剩余支付的现值 × (利率 - 国债收益率)

其中：

YM = 收益维持溢价

PV = 剩余贷款支付的现值

利率 (IR) = 贷款的固定利率

国债收益率 (TY) = 剩余贷款期限内可比国债的收益率

现值 (PV) 系数使用以下公式计算：PV 系数 = [1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r

其中：

r = 国债收益率

n = 剩余月份数

计算示例

假设借款人有80,000美元的贷款余额，利率为6％，剩余期限为四年（48个月）。可比期限的国债收益率目前为4％。以下是收益维持溢价的计算方法：

计算剩余支付的现值

使用现值系数公式：PV = [(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × 贷款余额

代入数值：PV = [(1 – (1 + 0.04)^(-48/12)) ÷ 0.04] × $80,000

PV = [1 – (1.04)^(-4)] ÷ 0.04 × $80,000

PV = [1 – 0.8548] ÷ 0.04 × $80,000

PV = 0.1452 ÷ 0.04 × $80,000

PV = 3.63 × $80,000 = $290,400

计算收益维持溢价

将现值乘以贷款利率和国债收益率之间的差额：

收益维持 = $290,400 × (0.06 – 0.04)

收益维持 = $290,400 × 0.02 = $5,808

在这种情况下，借款人需要支付5,808美元的提前还款罚款。

什么是解除抵押？

解除抵押是商业房地产贷款中使用的另一种提前还款机制，借款人用其他资产（通常是政府证券）取代原始贷款的抵押品，这些资产产生的收入足以支付剩余的款项。原始贷款仍然有效，但新的抵押品确保贷款人继续收到预定的款项，就像贷款没有提前还款一样。

解除抵押示例

例如，假设您想在到期日之前再融资1000万美元的商业贷款。要完成解除抵押，您需要购买与贷款还款计划相匹配的美国国债组合。

这些证券被转移到一个信托中，该信托使用其收入来支付所需的贷款。然后，借款人将被免除贷款义务，贷款人继续收到最初商定的款项。

解除抵押通常用于商业抵押贷款支持证券 (CMBS) 中证券化的贷款，因为它允许贷款在证券池中保持不变，不会造成中断。虽然解除抵押可以为希望再融资的借款人提供灵活性，但它可能是一个复杂且成本高昂的过程，涉及额外的法律和行政费用。