2022年和2023年，随着利率上升，许多高股息率股票暴跌。更高的利率将CD和国库券的收益率推高至5%以上，因此许多收入投资者将资金从股票转向这些更安全的固定收益投资。
然而，随着通货膨胀降温，美联储在2024年最终两次下调基准利率。这些降息以及对未来降息的预期，促使许多投资者再次转向股息股票，因为固定收益收益率下降。
房地产投资信托基金(REITs)的崛起
房地产投资信托基金(REITs)——购买房产、出租并与其投资者分享租金收入——在这个市场上吸引了越来越多的关注，因为它们必须将其至少90%的应税收入作为股息支付出去，以维持有利的税率。因此，它们通常支付的股息率远高于传统的股息股票。
EPR Properties (NYSE: EPR)就是这样一家高收益REIT，它将其房产出租给美国的游乐园、电影院、滑雪胜地以及其他体验性和教育性企业和加拿大。自1997年公开上市以来，它一直持续支付股息，并在2013年将支付方式从季度改为每月，其远期收益率高达7.5%。让我们来看看现在是买入、卖出还是持有这只具有韧性的REIT的最佳时机。
EPR投资组合的稳定性如何？
EPR是一家三方净租赁REIT，这意味着其租户负责支付房产的所有房地产税、保险和维护费。它拥有352处房产，服务于44个州和加拿大的200多家租户。但在2024年前九个月，其45%的收入来自仅四家租户——Topgolf (14.3%)、AMC院线(13.6%)、瑞格电影院(11.1%)和Cinemark (6.3%)。
EPR严重依赖日渐衰落的电影院市场是一个痛点。2023年，美国仅售出8.52亿张电影票，比2002年的18.5亿张峰值下降了46%，而且这种下降趋势在可预见的未来可能会持续下去。流媒体视频平台、更便宜的大屏幕电视和飙升的票价都促使更多人选择在家观看电影。
但尽管面临这些挑战，EPR在2024年第三季度末仍保持了99%的入住率。它通过出售空置的电影院、获得更多非电影院体验式租户以及扩大其较小的教育房产组合来实现这一目标。
2020年，由于疫情重创其租户，EPR的调整后每股运营资金(FFOAA)暴跌74%。但随着逆风减弱以及其重组投资组合，其FFOAA在2021年增长了116%，在2022年增长了52%，在2023年增长了10%。预计该数字在2024年将增长3%，每年增长3%-4%。
EPR与类似REITs相比如何？
以每股45美元的价格计算，EPR的市盈率仅为去年FFOAA的9倍。这使得它比类似的三方净租赁REITs（如Vici Properties和Realty Income）便宜得多，这两家公司的市盈率均为其末期调整后每股FFO的14倍。Vici和Realty的远期收益率也较低，分别为5.4%和5.5%。
但EPR的租户组合也比专注于赌场和度假村市场的Vici和主要将其房产出租给抗衰退零售商的Realty Income更加杂乱。EPR也没有像Vici那样将其租户锁定在数十年期、与通货膨胀挂钩的合同中（Vici的入住率仍为100%）。相反，EPR的平均租赁期限约为12年，每五年租金会逐步上涨。
在过去六年中，EPR的表现也逊于Vici和Realty Income。即使包括再投资股息，EPR的总回报也为负8%，而Vici和Realty的总回报分别为正106%和24%。
现在是买入、卖出还是持有EPR Properties的时机？
过去的业绩并非未来收益的可靠指标，但EPR较弱的回报可能反映了对其电影院租户的担忧，以及其其他体验式租户面临的消费支出放缓和其他经济逆风的风险。
如果您预计EPR在精简其投资组合的同时能够保持其高入住率，那么现在购买和持有它仍然是一项相当安全的投资。但我认为，即使Vici和Realty Income的股息率较低，它们仍然是更好的长期收入投资。
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