美国住房市场正经历着显著的低迷。尽管政府方面呼吁增加房屋建设，但10月份的房屋开工和许可证数量却降至衰退水平，政策制定者对住房市场的预期与现实之间差距日益扩大。
房屋开工和许可证数量骤降
根据美国人口普查局的数据，10月份房屋开工数量比9月份的修正数据下降了3.1%，经季节性调整后的年率为131.1万套。同期，建筑许可证数量比9月份下降了0.6%，比2023年10月下降了7.7%。这些数据与美联储官员（包括明尼阿波利斯联储主席尼尔·卡什卡里）的近期言论相冲突，他们认为住房需求依然强劲，足以维持较高的抵押贷款利率。然而，现实情况是，考虑到劳动力规模，现有房屋销售量已连续三年创历史新低。
高利率扼杀住房建设
建筑商的行为也反映了市场状况。当抵押贷款利率接近6%时，建筑商的乐观情绪有所提升，但当利率攀升至6.75%到7.5%之间时，他们又开始收缩。这种模式不仅限于独栋住宅，多单元住宅的许可证数量也已达到衰退水平。当抵押贷款利率短暂下降至6%时，建筑商的信心有所增强，但这仅仅是暂时的。维持低利率的难度很大，这表明市场对利率极其敏感。
未来展望：挑战重重
未来，增加住房建设面临诸多障碍。降低美联储利率理论上可以支持土地购买和公寓建设，但这些发展需要很长的准备时间。当前的建筑业放缓可能会加剧租金通胀，因为供应依然紧张。新房销售额低于2001年科技衰退期间的水平，突显了当前市场状况的严重性。这与2021年预测的十年建设热潮形成鲜明对比。高利率显著冷却了建筑活动。
专家观点：百万房屋恐无法建成
报告指出，除非抵押贷款利率稳定在较低水平并保持下去，否则大幅增加房屋建设的可能性不大。虽然不断扩张的经济和美联储政策可能会限制利率下降的幅度，但即使利率持续回落至6%，也可能重新刺激建筑活动。但就目前而言，抵押贷款和住房生态系统专家、HousingWire报告作者洛根·莫塔沙米表示，“数百万套房屋将无法建成”。
总结
美国住房市场面临着严重的供应短缺问题，高利率是主要原因。政策制定者与市场现实之间的脱节导致住房建设活动大幅减少，这将对未来住房市场和经济产生深远影响。除非利率下降并保持稳定，否则未来数百万套房屋将无法建成，这将加剧住房短缺和租金上涨的压力。
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