房地产收益公司 (NYSE: O) 长期以来一直是追求收益的投资者的最爱，因为它每月支付股息，收益率强劲，而且有增加股息的历史。与此同时，这家房地产投资信托基金 (REIT) 多年来一直保持稳定、一致的业绩。
然而，随着其一些租户面临压力并关闭门店，问题就变成了，麻烦正在酝酿吗？
让我们更详细地了解房地产收益最近的季度报告、其股息的安全性和这家 REIT 计划如何应对一些陷入困境的租户。
稳定的季度
房地产收益交出了另一个稳定的季度，尽管投资者的注意力无疑集中在其药店、便利店和美元店客户身上。这三种概念都面临着压力，企业经历着信贷压力，并正在关闭门店。
房地产收益管理层指出了最近经历破产的租户，以及该公司如何能够获得很高的收回率。关于红龙虾餐厅，该公司表示，它拥有 216 处资产，其中 9 处在破产法庭被驳回，该公司获得了 91% 的收回率。该公司表示，对于最近从破产中走出来的莱特艾德，该公司能够获得 88% 的收回率。
在谈到沃尔格林及其门店关闭时，房地产收益表示，今年已有 13 次续租，并且所有续租都已完成，收回率为 100%。与此同时，管理层指出，这家 REIT 历史上与 CVS、Dollar Tree 和 Family Dollar 的租赁续约的收回率一直超过 100%。
在本季度末，Dollar General 和沃尔格林分别占其年度租金总额的 3.3%，而 Dollar Tree/Family Dollar 为 3.1%，CVS 为 1.2%。
与此同时，房地产收益表示，它正在寻求创建一个私人资本基金，以帮助其利用其在各个垂直领域看到的机遇，包括零售、工业、数据中心和游戏。该公司表示，该基金将提供长期稳定的资本，同时也将为其提供经常性管理费。
谈到 REIT 的第三季度业绩，其收入增长 28%，达到 13.3 亿美元，因为今年 1 月收购 Spirit Realty 以及新的投资推动了业绩增长。同店租金收入在本季度增长了 0.2%，而其出租率为 98.7%。该公司表示，本季度有 170 次租赁续约，收回率为 105%。
房地产收益的多元化战略在本季度继续取得成功，零售同店租金收入下降了 0.3%，而工业同店租金收入增长了 1.9%，游戏增长了 1.7%。包括数据中心在内的其他物业同店租金收入增长了 4.7%。
这家 REIT 本季度投资了 7.4 亿美元用于新的物业，加权平均现金收益率为 7.4%。它还以 2.49 亿美元的价格出售了 92 处物业。
其来自运营的调整后资金 (AFFO) 每股收益，这是衡量 REIT 从其运营中可以产生的现金流的指标，增长了 3%，达到 1.05 美元。
房地产收益提高了其全年 AFFO 指导的下限，将其调整至 4.17 美元至 4.21 美元的区间，高于之前的 4.15 美元至 4.21 美元的指导。该公司现在预计将在新的物业上投资 35 亿美元，高于之前 30 亿美元的预期。
安全且不断增长的股息
尽管其一些租户最近面临压力，但房地产收益的股息看起来很安全，并且应该继续增长。
这家 REIT 在本季度将其股息提高了 3%，至 0.789 美元。该公司已经连续 108 个季度提高了股息。
股息由其在本季度产生的 1.05 美元的 AFFO 轻松覆盖，AFFO 支付率为 75.1%。这种强劲的覆盖率给了房地产收益充足的空间，使其能够继续提高其未来的股息。
这支股票值得买吗？
房地产收益的股票目前正面临着顺风和逆风。虽然这家 REIT 对从门店关闭中收回任何损失的租金充满信心，但沃尔格林、CVS、Dollar General 和 Dollar Tree/Family Dollar 的困境需要密切关注，因为这四家租户占其年度合同租金的大约 11%。它们显然不会关闭所有门店，但这应该会带来某种阻力。
与此同时，较低的利率环境应该有利于该股票及其物业的价值。房地产收益的股票近年来尽管业绩稳定，但一直表现不佳，这主要是由于资本化率 (cap rate) 较高，导致商业物业估值下降。然而，随着美联储开始降低利率，资本化率已开始下降，提高了商业物业的价值。
总的来说，我认为利率环境应该是未来几年驱动该股票的最大因素，因为房地产收益已证明能够在过去应对客户信贷问题和门店关闭。与此同时，该公司进军私人融资看起来应该对这家 REIT 有利，并且可能对那些在这次下跌中买入该股票的人来说也是有利的。
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