房地产收入（O）：买入、卖出还是持有？

睿鸿在线 • 2024年11月6日下午1:14 • 生活 • 4 views

房地产收入（纽约证券交易所代码：O）通常被认为是长期投资者的可靠的股息股票。它是全球最大的房地产投资信托基金（REIT）之一，每月支付股息，自 1994 年首次公开募股以来，其股息已经上涨了 127 次。

在过去的 30 年中，房地产收入在股息再投资的情况下获得了 4,960% 的总回报，轻松超过了标准普尔 500 指数的 2,030% 的总回报。但随着 2025 年的临近，投资者应该买入、卖出还是持有这只领先的 REIT 股票？

关键事实和数据

像房地产收入这样的零售 REIT 会收购商业地产，出租出去，并将大部分租金收入作为股息分配给投资者。为了保持有利的税率，美国 REIT 需要将其至少 90% 的应税收入作为股息支付出去。

为了分析 REIT，我们应该审查其总资产、入住率和每股调整后的基金运营（AFFO）的增长——这比每股收益（EPS）更准确地衡量 REIT 的盈利能力。在房地产收入中，所有三个指标都以稳定的速度增长。

资料来源：房地产收入。

房地产收入还在 2024 年 1 月与规模较小的竞争对手 Spirit Realty Capital 合并。这次全股票合并将其投资组合增加了 2,037 个房产。

卖出或回避房地产收入的理由

房地产收入的业务看起来很稳固，但空头不喜欢它，因为利率仍然很高，它的一些主要租户正在陷入困境。

美联储终于在 9 月份将基准利率在四年内首次下调，但如果未能控制通货膨胀，可能会放缓未来降息步伐。如果发生这种情况，REIT 将因两个简单原因而失去光彩。首先，高利率将使购买新房产变得更加昂贵。其次，高利率将使无风险定期存款和国库券比 REIT 和其他股息股票更具吸引力。

另一个主要问题是房地产收入的两大租户——沃尔格林（纳斯达克股票代码：WBA）和 Dollar Tree（纳斯达克股票代码：DLTR）——正在苦苦挣扎。沃尔格林在 2024 年第二季度末占房地产收入年化租金的 3.3%，计划在未来三年内关闭 1,200 家门店。Dollar Tree 占其年化租金的 3.1%，将在未来几年内关闭约 1,000 家门店。房地产收入的一些较小的租户——包括 CVS、AMC 和 Red Lobster——也正在关闭其许多实体店。

买入并持有房地产收入的理由

多头认为这些担忧被夸大了，房地产收入的股息很有吸引力，而且其股票看起来仍然很便宜。10 年期国债收益率为 4.4%，已经远低于房地产收入的 5.4% 的远期收益率，而且美联储预计在未来一年内仍将多次降息。如果这种趋势持续下去，房地产收入和其他 REIT 将比定期存款、国库券和其他固定收益投资更具吸引力。

至于其较弱的租户，这些租赁将在未来几年内逐渐到期，因此它还有足够的时间引入新的租户。房地产许多更强大的租户——包括 Dollar General（纽约证券交易所代码：DG）和沃尔玛（纽约证券交易所代码：WMT）——也可以在它们继续开设新店的同时抵消这种压力。

房地产收入还为 90 个不同行业的 1,500 多家租户提供服务，其入住率自首次公开募股以来从未跌破 96%。这种规模和多元化应该能够解决这些短期担忧，并有助于产生稳定的长期回报。

房地产收入的股票在过去 12 个月已经上涨了 20% 以上，预计将进一步降息。但以 60 美元的价格，它仍然看起来很便宜，只有去年每股 AFFO 的 15 倍。其低估值和高收益率应该可以限制其下行风险，使其成为收入投资者的安全投资。